Как россияне будут отдыхать в нынешнем году?

КЗоТ - лучший гарант аренды курортного жилья. 60 млн. россиян, уходя в оплачиваемые отпуска, поддержат арендодателей Сочи и Ялты. Правда, сами рынки аренды предстанут перед ними уже совсем другими.

Ситуация на рынке арендного жилья на курортах

Рынки арендного жилья на курортах лихорадит. На них отмечается несвоевременная и краткосрочная активизация спроса и взлет цен. Это сменяется плавной коррекцией арендных ставок. Наглядно это можно проследить на примере однокомнатных квартир:

С учетом того, что динамика цен представлена без учета инфляции, а курс доллара подрос на 14%, любое увеличение цен в рублях ниже данного порога может оказаться снижением, а отмечаемый спад цен окажется еще больше.

При этом стоит отметить, что представленные в выборке однокомнатные квартиры демонстрируют наилучшие показатели среди всех типов жилья. Динамика цен, например, в сегменте крупногабаритных квартир (трехкомнатные +) и домов намного хуже. Но отслеживается данное жилье не на всех рынках, что не позволяет считать его выборку репрезентативной.

Вместе с тем отмечаемый тренд даже в сегменте однокомнатных квартир не может быть длительным, так как сформировался под воздействием форс-мажорных обстоятельств, которые всеми силами пытаются исправить.

Карантин и рынок аренды: когда ждать стабилизации

В условиях карантина главными ньюсмейкерами рынка аренды курортной недвижимости становятся вирусологи. Среди них не отмечается одинакового мнения о снижении эпидемии, а следовательно, и ограничительных мер на передвижение людей. Наиболее оптимистичный прогноз предусматривает выход на «плато» заболеваемости в первую неделю мая. Самый негативный взгляд на ситуацию допускает стабилизацию положения к началу июля.

Влияние на глобальные прогнозы оказывает и ситуация на местах, читай: действия местных властей. Например, с 5 мая пропускной режим начинает действовать в Кемеровской области. Во всех курортных регионах уже предписана двухнедельная самоизоляция различным, если не всем группам приезжих. Однако возможностей для ужесточения режима передвижений остается много, и все они находятся в ведении местных властей, на которые общенациональные прогнозы имеют маленькое влияние. Ведь Кремль официально переложил ответственность за регулирование на местные администрации, а они в значительной степени зависят от доходов бюджетов.

На черноморском побережье и в Крыму туризм предопределяет экономическую ситуацию, являясь основным источником доходов. Из-за этого региональные администрации кровно заинтересованы в скорейшей активизации пляжного туризма. Однако даже при самых благоприятных прогнозах обычный режим перемещения туристов будет невозможен как минимум треть, а то и половину всего высокого сезона. В худшем случае пандемия отпустит лишь к сентябрю. Это делает невозможным прохождение туристического сезона в обычном режиме. Для того чтобы избежать этого уже сейчас, закладываются предпосылки для организации нетрадиционных туристических потоков. О том, как они будут выглядеть, становится ясно по первой реакции рынка на карантин и пандемию.

Что будет дальше

В условиях слабого прогнозирования ситуации стоит опираться на уже известную модель поведения рынка. По факту ввода карантина и закрытия отелей масса оставшихся без гостиничных номеров граждан сумела в краткосрочной перспективе разогреть рынок курортной недвижимости черноморского бассейна. Однако затем тот столкнулся со спадом спроса и снижением цен. Количество вынужденных арендаторов из числа постояльцев местных гостиниц оказалось недостаточным для заполнения всего объема предложения арендного жилья. Стабильность спроса и сезонное повышение цен на рынках курортной недвижимости возможно лишь за счет отпускников, а не каких-либо других групп арендаторов.

Согласно структуре рынка труда право на ежегодный оплачиваемый отпуск имеет 60 млн. россиян! Это та масса людей, которая и делает кассу на курортах страны. В противовес им лишь 13,2 млн. человек числятся частными предпринимателями, самозанятыми, безработными или работают на предприятиях срок меньший, чем тот, который допускает обязательное предоставление оплачиваемого отпуска. То есть 82% потенциальных арендаторов гарантированно должны получить отпуск и средства для его проведения. В противном случае кто-то должен будет вступить в конфликт с законом или как минимум объявить банкротство.

В текущем году международный туризм маловероятен. Поэтому почти все из этих отпускников если и поедут отдыхать, то на внутренние курорты. Благо, помимо черноморского побережья в России фактически нет мест для массового пляжного туризма. А он является едва ли не единственным способом отдыха вне дач. Это позволяет местным здравницам извлечь существенную выгоду из ситуации. Да, ежегодно от 20 до 30% россиян отказываются от отпуска. Да, неизвестное количество людей предпочтет сэкономить деньги и никуда не ехать. Но то же неизвестное количество тружеников, наоборот, решит встряхнуться от карантина на побережье.

Как итог, судьба рынков курортной недвижимости находится полностью в руках властей, а они с удвоенным ужесточением вводят самоизоляцию для приезжих, штрафуя за ее нарушение на сумму до 30 тыс. руб. Подобное рвение на фоне десятков инфицированных и в преддверии курортного сезона наводит на мысль о том, что побережье стараются сохранить чистым до, а не зачищать во время высокого сезона. Ведь последнее сделать намного труднее.

Видимо, по факту достижения «плато» и последующего спада заболеваемости курорты будут открыты для граждан, чья зараженность коронавирусом будет исключена. Скорее всего, для поддержания курортной индустрии будут организовываться транспортные коридоры и внутренние чартеры. Благо отпускники в отличие от индивидуальных туристов за рубежом более пригодны для манипулирования админресурсом. Это позволяет надеяться на то, что отмечаемая на курортных рынках коррекция арендных ставок не превратится в их спад. А сами рынки уже к середине лета смогут восстановиться за счет организованного подвоза отпускников. Однако никакого прироста цен по отношению к прошлому году не будет. В лучшем случае ставки аренды отыграют весеннюю коррекцию.

При этом работа самого рынка будет проходить в новом режиме. Это вынудит арендодателей отработать новые методики ведения бизнеса. В частности, это будет касаться минимизации расходов во имя поддержания доступной цены. Что, по-видимому, приведет к сокращению дополнительных услуг, таких как трансфер, экскурсии и т.д. Это же заставит сдавать крупногабаритные квартиры по комнатам, а небольшие квартиры разделить на койко-места. Наименьшим изменениям подвергнутся однокомнатные квартиры и студии. Вероятнее всего придется ослабить условия проживания, охотно соглашаясь на арендаторов с детьми и домашними животными.

Помимо сокращения расходов, а также изменения формата предложения арендодателям придется опробовать новые методики поиска клиентов. Ведь туристический поток этого года будет не глобальным, а региональным. На побережье без режима самоизоляции будут допускаться в первую очередь жители тех регионов, где коронавирус удастся заглушить. Поэтому значение общенациональных СМИ снизится, а местных возрастет. Это потребует от арендодателей не только смены деловых партнеров из числа риелторов, но и наработки новой клиентской базы, что обернется некоторым снижением доходов из-за вынужденного простоя жилья.

Сдача недвижимости начнет требовать большего времени и опыта. Это, несомненно, приведет к выбыванию из бизнеса некоторой части домовладельцев, что увеличит предложение продажи жилья. Рынок поляризуется. На нем увеличится доля арендодателей, обладающих несколькими квартирами, и, наоборот, снизится доля домовладельцев, занимающихся бизнесом время от времени и частично использующих жилье для собственных нужд.

В Крыму есть предпосылки для ограниченной добычи золота, но отсутствуют юридические возможности для этого. Клондайком полуостров не станет, однако простимулировать за счет небогатых золотых залежей специализированный туризм или мелкий бизнес вполне возможно. Для этого надо только актуализировать кадастровый учет и выдачу лицензии на добычу полезных ископаемых Роснедра, ведь вся имеющаяся информация по золотоносным породам полуострова собиралась еще в его украинский период истории и российскими властями на веру не принята.