О недвижимости дающей равноправие в Москве

Дом с частным земельным участком в пределах МКАД делает владельца равным Собянину. Возможно ли такое в столице?

Коттедж в старой Москве - зачем он нужен и сколько с него можно заработать

Несовершенство законов и уникальность характеристик позволяют отдельным типам недвижимости становиться более желанными, чем все остальные. Именно за этими редкими видами охотятся продуманные покупатели недвижимости в Москве. В числе уже описанных нами редких столичных видов значатся варианты, представленные в таблице.

Как видим, все варианты характеризуются низкой ценой, из-за чего и становятся целью прагматичных москвичей и гостей города.

Однако на территории Москвы есть еще один редкий вид недвижимости - частные дома на земельных участках, находящихся в собственности у владельцев. Это жилье по определению не может быть дешевым. Его ценность заключается в праве голоса при решении общегородских проблем. А это стоит баснословно дорого.

Предоставляющий данную возможность дом на собственном участке земли в пределах МКАД является самым редким типом недвижимости в столице. По иронии судьбы обладают таким жильем не только богатые, но и поразительно бедные москвичи которые на деле доказали «у кого правда – тот и сильней».

Где искать московские коттеджи

Всего в границах МКАД насчитывается около 1 тыс. частных домов. Они в незначительном количестве находятся на Соколе, в Серебряном Бору, на территории уцелевших деревень Терехово, Троице-Лыково. Несколько частных домов сохранилось на улице Вучетича. Есть частные дома в поселке им. Ларина в Лиазоново, в Бибирево и Косино. Цена и востребованность данной недвижимости намного выше, чем коттеджей на знаменитой Рублевке. В силу ограниченности самого сегмента, предложения частных домов в Москве носят единичный характер и характеризуются баснословными ценами.

Например, в сносимой деревне Терехово цена одной сотки земли составляет 10 млн. руб. А ведь участки там, не в пример другим локациям, очень большие и достигают 30 соток. Другое дело, что власти, выплачивая компенсацию, рыночную стоимость не соблюдают, занижая сумму выплат в 10 раз. Выплаты производятся в основном за недвижимость, без учета цены самого участка. Во многом это происходит из-за того, что почти все владельцы частных домов в Москве не имеют права собственности на землю, которую застроили. Хотя по закону им это право положено. Ведь все земельные наделы внутри МКАД предоставлялись гражданам еще во времена СССР. Тогда земля выделялась гражданам в бессрочное пользование, но оставалась в собственности государства. После развала СССР домовладельцам было предложено самим решить судьбу земельного надела. Допускалось оформить на него правовой титул или продолжить им распоряжаться на условии бессрочного пользования.

В частности, это закреплялось в указе президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю». Там отмечалось, что участки, полученные гражданами до 1 января 1991 года и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, должны сохраняться за владельцами в полном размере. Властям любого уровня запрещалось требовать от граждан выкупа участков или их аренду.

В целом, по России данный принцип соблюдается. Но неприятным исключением является Москва. Власти города различными способами препятствуют переоформлению права собственности на участки, полученные еще во время СССР, предлагая их арендовать у муниципалитета. Справедливости ради стоит признать, что и прочие наделы земли в границах МКАД принадлежат муниципалитету, и даже крупные девелоперы вынуждены реализовывать проекты на арендуемой у города земле.

Разумеется, частные домовладельцы пытаются политику муниципалитета оспорить в судебном порядке. Но пока на практике это удалось лишь двум гражданам. Причем в обоих случаях дело дошло до Конституционного суда и суда по правам человека в Страсбурге. То есть официально из тысячи владельцев частных домов в Москве правом собственности на землю под ними обладает лишь несколько человек. Все остальные вынуждены отказаться от права собственности, арендуя наделы у города.

С учетом многочисленных историй сноса и демонтажа недвижимости на муниципальных участках это является крайне недальновидным. Но винить за это муниципалитет не стоит. Москва – динамично развивающийся город, а частная собственность на землю может стать причиной задержки данного процесса. Именно поэтому мэрия так рьяно искореняет частную собственность на участки в пределах МКАД. Возможность распоряжаться землей является краеугольным камнем беспрепятственной реализации любого городского проекта. И именно поэтому для частных лиц право собственности на землю в Москве может быть бесценно по своей стоимости. Ведь оно позволит на законных основаниях требовать если не баснословную, то вполне рыночную компенсацию за сносимое имущество с учетом земли. А в условиях Москвы даже простое соблюдение рыночных цен позволит обеспечить безбедную жизнь даже праправнукам. Наиболее поучительной историей о пути к этому может стать сага Виктора Розанова, профессора и садовода, которому удалось получить право собственности на три сотки под своим домом на Болотном острове в 400 метрах от Кремля.

Как один москвич получил дом у Кремля

Семье Розановых флигелек на Болотном острове достался в 20-х годах прошлого столетия. Реализуемый тогда НЭП разрешал гражданам занимать пустующую недвижимость при условии ее восстановления. Именно этим и воспользовался отец Розанова, работавший инженером. К началу ВОВ ему удалось собственноручно восстановить дом и даже превратить его в некий очаг культуры. Дом для чтения стихов посещал сам Сергей Есенин.

Начавшаяся война вынудила Рязановых на время оставить свое жилище. В условиях голода они были вынуждены сдать дом государству в обмен на продовольствие. Ведь им, владельцам частного дома, продуктовые карточки не полагались. Советское правительство полагало, что для обеспечения семьи едой достаточно приусадебного участка.

Вернувшись из эвакуации, они обнаружили дом превращенным в коммуналку. Заселившись туда на общих основаниях, Рязановы прожили так до 60-х годов, после чего коммуналку стали расселять, предоставляя жильцам новые квартиры. На вполне законных основаниях Рязановые воспрепятствовали заселению новых жильцов в дом, оставшись в нем единственными жителями.

В 70-х власть попробовала их выселить в первый раз. Тогда на Большой Полянке действовал целый штаб по расселению москвичей из центра города. После игнорирования пятого приглашения на выселение старшего Рязанова вызвали в данную организацию, обвинив в нарушении законов. Но домовладелец в пятиминутной беседе объяснил советскому чиновнику то, что закон нарушает власть, а не гражданин. В числе использованных тогда доводов Рязанов привел ухудшение жилищных условий. Вместо отдельного дома его семье предлагали «трешку» с подселением. Да к тому же и удаленную от его места работы.

Помимо этого домовладелец указал на недопустимость планируемого сноса дома после выселения хозяев. На тот момент износ дома составлял 48%, а постановление №91 ЦК КПСС и Совмина СССР запрещало сносить недвижимость с износом менее 75%. Именно оперирование этим закрытым постановлением перед чиновником и оказало решающее значение. Сам домовладелец узнал о нем, работая на оборонном предприятии, благодаря чему имел форму допуска №1, что позволяло ему запрашивать любые документы.

Победив однажды, Виктор Розанов не сдавался и в дальнейшем. Но даже при этом ему потребовалось 15 лет, чтобы оформить после развала СССР право собственности на землю под домом. Для этого ему пришлось пережить покушения, подделку документов и отключение коммуникаций. Точку в разбирательствах поставила «дачная амнистия», не требовавшая обязательного разрешения муниципальных властей на приватизацию земельных участков.

Сейчас профессор пытается в Страсбургском суде по правам человека получить с властей компенсацию за неправомерные действия чиновников, нарушения права гражданина и упущенную выгоду. Последняя, по мнению пострадавшего, заключается в препятствовании перепланировке здания, за счет чего ученому не удалось надстроить второй этаж с мансардой и сдать их под офис. Общая сумма компенсации достигает 3,5 млн. долларов. Если их по решению суда выплатят, то Розанов без труда сможет совершить реконструкцию здания. Благо право собственности на землю у него уже есть, и муниципалитет в этом деле ему не указ.

Эта история является реальным лайфхаком того, как нужно делать деньги на московском рынке недвижимости. Не имея ничего кроме собственной зарплаты и желания работать, московская семья смогла за 100 лет превратить бесплатный полуразрушенный флигель в один из самых редких и дорогих объектов недвижимости столицы. Сотка земли под домом Рязановых стоит около 1 млн. долларов, не говоря уже о стоимости самого дома в размере 7 тыс. долларов за кв. м. Лишить их этой собственности за бесценок как жителей Терехово явно не получится.

Несовершенство законодательства и его вольная трактовка со стороны надзорных органов и судов приводят порой к ситуациям, участником которых лучше не становится. Поверить в происходящее труднее, чем из-за него рассмеяться или ужаснуться. К счастью, общественный контроль и вышестоящие судебные инстанции возвращают все на круги своя. Ну, или, по крайней мере, пытаются это сделать...