Зарубежный опыт управления жильем

В европейских странах жилищная сфера характеризуется разнообразием форм собственности. Жилищные кооперативы, где проживают собственники и арендаторы, частные многоквартирные дома, в которых квартиры сдаются в аренду, муниципальные дома для социально незащищенных слоев населения, многоквартирные дома-кондоминиумы, в которых проживают собственники квартир, объединенные в соответствии с законом как Ассоциации собственников жилья, еще не полный перечень всех форм.

В законодательстве многих европейских стран, в отличие от российского, используется понятие «ассоциация собственников жилья» (тождественное российскому – «товарищество собственников жилья»), ассоциация создается для управления кондоминиумом («кондоминиум» от лат. «совладение», «совместное пользование»). Каждый домовладелец в кондоминиуме является также собственником земельного участка, входящего в состав кондоминиума.

На Западе, в США в особенности, большая часть жилищного фонда находится в частной собственности. Жилые дома либо полностью принадлежат одному собственнику, муниципалитету или частному лицу, либо являются кондоминиумами. И там нет домов, в которых были бы одновременно муниципальные и частные квартиры.

Отношения между домовладельцами регулируются уставом ассоциации, и каждый собственник квартиры или нежилого помещения автоматически становится членом ассоциации. Кроме того, каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, которые определяют права и обязанности домовладельцев.

На Западе широко распространена судебная практика по делам с участием ассоциаций собственников жилья. Такие дела касаются в основном задолженностей по обязательным платежам домовладельцев или нарушения установленных в кондоминиуме правил.

В странах, где рынок услуг, связанных с жильем, хорошо развит, участие в управлении собственным городским домом воспринимается домовладельцами как их преимущество. Западные домовладельцы ценят возможность рационального и экономного расходования средств, вложенных в качество и комфортность проживания.

В 60-70-х гг. кондоминиумы в Америке формировались в домах, которые прежде сдавались в аренду. Бывшие владельцы домов распродавали свои здания поквартирно арендаторам и другим лицам, желающим получить собственное жилье.

С начала 80-х процесс превращения существующего арендного жилья в кондоминиумы несколько приутих, и на первый план вышли частные компании-застройщики. Строительство кондоминиумов превратилось в чрезвычайно выгодный бизнес, жилье в таких домах обладает стопроцентной ликвидностью. Организация самоуправления жильцов — ассоциация собственников жилья — всегда представляется застройщиками и агентами по продаже квартир как дополнительная выгода покупателям. Они приобретают право голоса в решении внутренних вопросов, возможность непосредственного участия в делах ассоциации, самостоятельный выбор управляющих и эксплуатирующих организаций, право влияния на качество и стоимость предоставляемых ими услуг. Все положения, касающиеся прав и обязанностей домовладельца в кондоминиуме, излагаются в предварительном договоре купли — продажи. В США хорошо развит рынок аренды жилья. Но большинство американцев стремятся приобрести собственное жилье. Идеальным считается проживание в собственном отдельном доме или квартире, при условии, что она отвечает высоким требованиям качества. Поэтому кондоминиумы весьма популярны среди населения США.

В западноевропейских странах доля жилищного фонда, принадлежащего государству и муниципалитету, гораздо выше, чем в США. Значительное положение в жилищном секторе занимают кооперативы. В основном это крупные организации, владеющие многочисленными жилыми домами. Кооперативы особенно широко распространены в скандинавских странах и Германии. Однако в последнее десятилетие в Европе прокатилась волна превращений кооперативов в кондоминиумы. Право собственности на квартиру дает жильцу больше преимуществ, нежели просто владение паем. Зарегистрировав дом как кондоминиум, жильцы становятся собственниками своего жилья, и их квартиры приобретают новую, более высокую стоимость.

Ипотека за рубежом

Ипотечная зарубежная практика имеет как плюсы, так и минусы. Начнем с последних. Первый, а порой и основной недостаток, участники ипотеки европейских стран видят в том, что до полного погашения ипотечного кредита жилье не считается собственностью. Оно может быть изъято в пользу либо фонда, либо банка в случае, когда заемщик не сможет выплачивать кредит в соответствии с тем графиком, который закреплен договором. Так как эти кредиты выдаются на длительный срок (около 10 лет, а в США некоторые закладные оформляются со сроком покрытия до 25 лет), то покупатель недвижимости должен быть способен разумно планировать свою, так сказать, личную денежную политику, доходы и расходы на долгие годы. А это требует не только постоянного заработка, но и личной внутренней надежности на свои чисто физические силы.

На Западе ипотечные кредиты выдаются под 5-8% годовых. Чаще кредит выдают на 10-12 лет.  В США средний процент годовых от 10 до 20% в зависимости и от вида закладной, и от типа недвижимости. Но американская кредитная система имеет на то право, пройдя довольно длительный путь становления ипотечной системы. Одних только различий закладных по названиям насчитывается около 40. Еще один нюанс — клиент в итоге платит за свое жилье больше, чем тот, кто рассчитывается, как говорится, не отходя от кассы. Но, несмотря на то, что кредит обходится дороговато, чаще все же он экономит деньги покупателя. Поясним это.

Если человек покупает дом «здесь и сейчас», то его деньги «рекой потекут из кошелька», покинув его раз и навсегда. При использовании закладной большая часть средств временно остается в распоряжении клиента. Он может тем или иным способом пустить эти деньги в оборот, причем при умном и смелом подходе доход от них может превышать и 10-12% годовых (что порой может быть больше процентной ставки). В результате средства, освобожденные за счет получения ипотечного кредита, будут не только финансировать выплату этого кредита, но и постоянно оставлять в распоряжении какие-то суммы, которые, возможно, могут пойти на какие-то другие цели и нужды. А это немаловажно.

Евгений Городецкий по материалам «Мой дом»